College gaat voor nieuwbouw wijkcentrum voormalige Vossenbergschool
Schijndel - Op 27 februari 2018 heeft er een beeldvormende avond plaatsgevonden waarbij het doorlopen proces van dit project voor een nieuw wijkcentrum is gepresenteerd. Afgesproken is toen dat er in de raadsvergadering van 31 mei 2018 een voorstel komt. Alle argumenten afwegende wordt nu door het college voorgesteld om de voorkeur uit te spreken voor nieuwbouw op de locatie Vossenberg in combinatie met het Gasthuis, als gezamenlijke Woonservice Boschweg, vallend onder één beheerstichting. De nieuwbouw zou volgens de voorgestelde planning in 2021 gerealiseerd kunnen zijn. Het voorstel van het college is om de plek van het huidige wijkgebouw De Kajuit te schrappen. Daar wordt vooralsnog sociale woningbouw gepland. Vanuit de betrokken partijen is er unaniem maatschappelijk draagvlak voor een nieuwbouw op de locatie Vossenberg. Laatste aanpassing: vandaag komt de gemeente alsnog met een persverklaring die u meteen hieronder als eerste aantreft.Een nieuwe wijkaccommodatie voor de Boschweg
'Het college heeft uitgesproken dat zij in principe akkoord gaat met een nieuwe wijkaccommodatie aan de Papaverstraat voor de wijk Boschweg (Bloemenwijk) in Schijndel. Zo wordt op de beste manier invulling gegeven aan de lang gekoesterde wens het kloppende hart in de wijk een impuls te geven. Het zal een gebouw worden van en voor de wijkbewoners.
Samen met woningcorporatie Woonmeij onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor een totaalplan voor het gebied. Door de combinatie van sociale woningbouw aan de Houtstraat en de wijkaccommodatie aan de Papaverstraat/Houtstraat vergroot je de leefbaarheid in de Bloemenwijk. Uiteraard worden ook alle partijen en omwonenden meegenomen in deze plannen en de verdere ontwikkeling van het wijkgebouw. Een belangrijke stap is nu gezet.
Wethouder Witlox: "Ik ben blij dat we nu deze keuze voor de wijkaccommodatie aan de Papaverstraat kunnen maken op basis van objectieve informatie. Het geduld van de werkgroepleden én van de bewoners is zeker op de proef gesteld. Besluitvorming heeft door allerlei omstandigheden lang op zich laten wachten. We zijn er nu uit. Ik vertrouw erop dat de wijkaccommodatie in het hart van de Bloemenwijk verbindend werkt voor de bewoners van de Bloemenwijk."
Voordat de schop daadwerkelijk de grond in kan moeten er nog verschillende stappen te nemen. De eerste stap is het akkoord van de Raad, op 31 mei zal het voorstel behandeld worden. Wanneer ook zij akkoord zijn, gaan we naar de tekentafel voor de vormgeving van het gebouw en aan de slag met de organisatie van een beheerstichting die in de toekomst de exploitatie van de wijkaccommodatie op zich neemt.'
Aanleiding
Vanaf 2012 is via een participatief proces met wijkbewoners en betrokken partners onderzocht wat de wijk nodig heeft. Uitkomst hiervan was een wijkaccommodatie aan de noordoostzijde van de wijk Boschweg. De werkgroep heeft in gezamenlijkheid een Programma van Wensen (PvW) opgesteld en dit in juni 2017 gepresenteerd aan het college van Meierijstad. Ook aan de zuidwestzijde blijft een accommodatie ten behoeve van de Woonservice Boschweg open. Op 19 december 2017 heeft het college besloten om de haalbaarheid (financieel en maatschappelijk) van twee scenario's voor een wijkaccommodatie te onderzoeken voor in de noordoostzijde van de wijk. Het gaat hierbij om de volgende scenario's: het verbouwen van de Kajuit en het realiseren van nieuwbouw op de locatie Vossenberg.
Akkoord gemeenteraad
Het is aan de gemeenteraad om op 31 mei In principe akkoord te gaan met het realiseren van een toekomstig bestendige nieuwbouw met een minimaal netto oppervlak van 514 m2 (bruto 617 m2) op de locatie Vossenberg, mits er een beheerstichting opgericht is met een sluitende exploitatie. Daarnaast moet het totaalplan voor het gebied ruimtelijk inpasbaar en acceptabel zijn, met behoud en versterking van de omgevingskwaliteit. De gemeenteraad geeft een definitief go/no-go wanneer de financiële consequenties bekend zijn. Ook wordt gevraagd om in te stemmen met de voorgestelde planning. Voor de realisatie dient een voorbereidingskrediet ad € 100.000 beschikbaar gesteld te worden, iets wat door de gemeente beslist moet worden.
Hieronder vindt u de inhoud van het raadsvoorstel Wijkaccommodatie Boschweg april 2018
Tijdpad
Vanaf 2012 is via een participatief proces met wijkbewoners en betrokken partners onderzocht wat de wijk nodig heeft. Uitkomst hiervan is een wijkaccommodatie aan de noordoostzijde van de wijk. De werkgroep heeft in gezamenlijkheid een Programma van Wensen (PvW) opgesteld en dit in juni 2017 gepresenteerd aan het college van Meierijstad.
Naar aanleiding van dit participatieve proces en de ontwikkelingen in de wijk is een aantal scenario's geformuleerd, globaal doorgerekend en gepresenteerd aan het college. Daarnaast is gekeken naar de kosten en mogelijke opbrengsten.
Op 19 december 2017 heeft het college besloten om het verbouwen van de Kajuit en het realiseren van een nieuwbouw te onderzoeken naar de haalbaarheid (financieel en maatschappelijk) voor wat betreft de noordoostzijde van de wijk.
Op 27 februari 2018 is er een beeldvormende avond geweest waarbij het doorlopen proces van dit project is gepresenteerd. Afgesproken is toen dat er in de raad van 31 mei 2018 een voorstel komt.
Woonmeij heeft aangegeven de wijkaccommodatie te willen bouwen in combinatie met sociale woningen op de locaties Vossenberg en Kajuit. Zij hebben in april 2018 een eerste aanbod gedaan. Vanwege economische belangen wordt er in dit raadsvoorstel geen informatie over verstrekt. Het eerst aanbod van Woonmeij geeft voldoende aanleiding om met elkaar in gesprek te gaan over het vervolg.
Argumenten nieuwbouw
Zowel de maatschappelijke als de ruimtelijke argumenten pleiten voor een nieuwbouw op de locatie Vossenberg. De maatschappelijke argumenten zijn gedurende het traject zwaarder gaan wegen. Het is belangrijk te investeren op de locatie Vossenberg om sociaal maatschappelijke effecten (o.a. veiligheid en leefbaarheid) te bereiken in deze wijk van Meierijstad en dan met name dit deel van de Bloemenwijk. Door te kiezen voor de locatie Vossenberg versterk je de centrumfunctie op die locatie waar ook al een supermarkt, cafetaria en brievenbus aanwezig zijn. Met de totstandkoming van een wijkaccommodatie op de locatie Vossenberg versterk je op die plek het hart van de wijk. Door te kiezen voor een centrale plek in de wijk vergroot je de natuurlijke aanloop naar de wijkaccommodatie, dit versterkt de functie van het gebouw. Daarnaast is het zo dat met het realiseren van nieuwbouw je een op maat gemaakt gebouw kan realiseren wat aansluit op de behoefte van de wijk, met naast de al betrokken partijen ook ruimte voor andere maatschappelijke partners.
Groen- en speelruimte
Bovendien biedt deze locatie ruimtelijk de mogelijkheid om voldoende groen- en speelruimte toe te voegen. Door het verbouwen van de Kajuit zou je weliswaar ook een geschikte locatie voor de maatschappelijke activiteiten kunnen realiseren, echter zal dit op veel weerstand stuiten vanuit de verschillende betrokken partijen, de locatie ligt minder centraal waardoor de natuurlijke aanloop naar verwachting minder zal zijn en er is bijna geen buitenruimte aanwezig voor activiteiten en bijvoorbeeld parkeren. Vanuit financieel opzicht is deze variant naar verwachting interessanter dan nieuwbouw. Daar staat tegenover dat de uitkomsten van de onderhandelingen met Woonmeij de balans weer kunnen laten doorslaan naar nieuwbouw op locatie Vossenberg.
Woonmeij
Woonmeij is voorstander van nieuwbouw op de locatie Vossenberg. Hun huurders en woonvormen zijn gebaat bij voorzieningen in de directe omgeving. Daarnaast zien zij ook de meerwaarde van het wijkgebouw op deze locatie om zo de leefbaarheid daar te versterken.
Welzijn de Meierij geeft aan dat het voor alle partijen beter is dat er op korte termijn duidelijkheid komt. Zij bevestigen dat door te kiezen voor de locatie Vossenberg je het hart van de wijk en daarmee de leefbaarheid daar versterkt. Daarnaast pleiten zij ervoor om te beginnen met een 'schone lei'. Hiermee geven zij de voorkeur aan nieuwbouw ten opzichte van hergebruik van een bestaand gebouw (de Kajuit) wat nu in gebruik is bij meerdere belanghebbende partijen.
Kajuit
Stichting Kajuit, KBO en SB zijn in juni 2017 achter het toen gepresenteerde voorstel gaan staan, samen met de andere belanghebbenden. De nieuwe optie 'Kajuit renovatie' was toen niet aan de orde. Nu deze optie weer terug op tafel ligt blijven ze wel voorstander van nieuwbouw, maar zullen zich niet verzetten tegen de andere optie. Voor de andere partijen geldt dat zij onvoorwaardelijk kiezen voor locatie Vossenberg.
Vloeroppervlak
De huidige bezettingsroosters tonen aan dat een gebouw van 535 m2 (=445 netto) niet groot genoeg is om alle activiteiten te laten plaatsvinden op de huidige momenten.Uitgangspunt is het overzicht met ruimtegebruik uit het Programma van Wensen van juni 2017. Na het schrappen van de Speel-o-theek is het totale ruimtebeslag (649 minus 75 =) 574 m2 netto oppervlak. Alle ruimtes, met uitzondering van één zaal kennen een goede bezetting. Deze zaal is vooralsnog alleen nodig om biljarten en kaarten vanuit de Kajuit samen te kunnen programmeren. Overigens versterken deze twee activiteiten elkaar onderling, dus programmatisch een hele logische keuze.
Door ruimtes koppelbaar te maken en/of aanpassing in de roosters te doen kan het gebouw efficiënter gebruikt worden en dus kleiner, tot minimaal 474 m2. Geadviseerd wordt om minimaal 514 m2 netto (=617 bruto) vloeroppervlak aan te houden, ook in verband met de mogelijke groei van het aantal en de omvang van activiteiten.
Aandachtspunt hierbij is dat van Stichting Bloemenwijk het rooster van begin 2016 is gebruikt, zij geven nu aan sindsdien gegroeid te zijn in het aantal activiteiten. Met het bepalen van de definitieve omvang van het gebouw moet hier rekening mee worden gehouden.
Kanttekeningen
Het programma past, met een kleine aanpassing ook in een verbouwde Kajuit. Grofweg heeft de huidige Kajuit ongeveer 550 m2 netto vloeroppervlak. De variant van 514 m2 past daarmee in de Kajuit. Aandachtspunt hierbij is de verdiepingshoogte, deze is slechts 2,60 m.
Er is geen geld gereserveerd voor de noodzakelijke investeringen en de hiermee gepaard gaande eigenaarslasten, alsook wellicht een bijdrage in de gebruikerslasten (exploitatielasten). De kosten voor nieuwbouw zijn hoger dan voor een verbouwing.
Zowel voor de eenmalige investering als voor de extra jaarlijkse exploitatielasten zijn geen bedragen opgenomen in de begroting. In de staat van activa staan geen kapitaallasten meer voor de Vossenberg en de Kajuit.
De gemeente gaat bij de verhuur van haar maatschappelijk vastgoed uit van een kostprijsdekkende huurprijs. Deze kosten moeten (grotendeels) worden gecompenseerd door een subsidie aan de nog op te richten beheerstichting op grond van de gemeentelijke subsidieverordening. Hier is alleen geen geld voor opgenomen in de begroting, dekking moet dan gevonden worden in de algemene middelen.
Betrokken partijen
De betrokken partijen zijn Stichting De Kajuit, Stichting De Bloemenwijk, Stichting Woonservice Boschweg/Bestuur Gasthuis, Senioren Boschweg, KBO Boschweg, Wijkraad Bonkelaar/Grevekeur, Wijkraad Bloemenwijk, speelotheek De Ballon, Seniorenraad, Welzijn de Meierij en de Woonmeij. Allen worden per mail op de hoogte gesteld van het te nemen raadsbesluit.
Gebruikers
Het Programma van Wensen is tot stand gekomen door inzet van de verschillende gebruikers en zij hebben zich hier gezamenlijk achter geschaard. Samen met een onafhankelijk voorzitter hebben zij het initiatief genomen om te komen tot een nieuwe wijkaccommodatie op de Vossenberg locatie. Een afvaardiging van deze gebruikers neemt deel in de huidige werkgroep. Wanneer er budget beschikbaar wordt gesteld zal ook samen met deze betrokken gebruikers het vervolgproces vormgegeven worden.
Duurzaamheid Vossenberglocatie
Door de nieuwbouw van een wijkaccommodatie op de Vossenberglocatie wordt een duurzaam en toekomstbestendige invulling gegeven aan de wens voor het levendige hart in de wijk Boschweg.
Het is niet per definitie zo dat verbouwen duurzamer is dan het realiseren van nieuwbouw of andersom. Dit is mede afhankelijk van de (duurzaamheids)ambities. Met een 'beperkte' investering kan de Kajuit er weer jaren tegenaan. Echter, de Kajuit heeft een lage isolatiewaarde, door de muren en de ramen treedt warmteverlies op. De mogelijke energiebesparende maatregelen zijn beperkt, door het isoleren van het dak en het plaatsen van bijvoorbeeld zonnepanelen kan een kleine winst behaald worden.
De terugverdientijd van energiebesparende maatregelen is bij nieuwbouw korter, kortweg omdat de omstandigheden beter zijn. Daarnaast kun je bij nieuwbouw hogere realistische eisen/wensen stellen ten aanzien van duurzaamheid. Denk aan cradle-to-cradle bouwen, energieneutraal bouwen, gasloos etc.
Wanneer je de ambitie 'iedereen van het gas af' en de opgave om de bebouwde omgeving in 2050 energieneutraal te hebben wilt realiseren pleit dit voor nieuwbouw. In een ouder gebouw zoals de Kajuit zou dan onevenredig veel geïnvesteerd moeten worden.
Planning
- 3e kwartaal 2018 - Raad per Raadsinformatiebrief informeren over voortgang.
- februari 2019 - College- en raadsbesluit go / no-go.
- 2019 - Planologische uitwerking
- 2020 - Nieuwbouw2021 - In gebruik name nieuwbouw
Bijlage
Het bijbehorende memo Vergelijking nieuwbouw Vossenberg ten opzichte van Verbouwing Kajuit via deze link downloaden.
Eerder verschenen
• Wij(k)gebouw Boschweg: medio april of mei meer duidelijkheid
 |
