Inzicht in de voortgang van het woonbeleid van Meierijstad
Meierijstad - Medio december vorig jaar heeft het college van B&W middels een raadsinformatiebrief (RIB) de gemeenteraad geïnformeerd over de stand van zaken van het woonbeleid. De woningmarkt blijft dynamisch en complex, ook in Meierijstad. De druk op de woningmarkt duurt voorlopig nog voort. De kernboodschap van deze raadsinformatiebrief is dat Meierijstad, ondanks de dynamische omstandigheden op de woningmarkt, regie pakt op de vraagstukken rond wonen. Circa twee jaar geleden is gestart met een nieuw beleidskader voor wonen: de woonvisie. De RIB zoemt in op een overzicht van het aantal gesloopte, gerealiseerde en in aanbouw zijnde woningen. Wat de gemeente zoal doet om regie te krijgen op de (sociale) woningbouwproductie. En de zorg voor het groeiend aantal ouderen. Daarover vindt u hieronder informatie. Mocht u geïnteresseerd zijn in de informatie die het college heeft gegeven over de huisvesting van statushouders en arbeidsmigranten dan kunt u de volledige raadsinformatiebrief terugvinden op website van de gemeente (RIB nr. 102).Uitwerking woonvisie
De uitwerking van de woonvisie leidde tot een herijking van het woningbouwprogramma. Inzicht wordt gegeven hoe als gemeente gestuurd en regie genomen wordt om de juiste woningen op de juiste locatie in het juiste tempo te krijgen. Beleid wordt gemaakt voor woningsplitsing en tijdelijke woningen. Woningmarktonderzoek moet opleveren grip te houden en het juiste gesprek met alle partners te voeren. De woonvisie leidde ook tot beleid voor huisvesting van arbeidsmigranten en het RIB geeft inzicht in de ambities en het aantal bedden maar ook andere doelgroepen zoals de doelgroep statushouders. Met het aantal statushouders dat de gemeente met de corporaties heeft gehuisvest behoorde Meierijstad op 1 juli 2019 tot de 17% van de Brabantse gemeenten die de doelstelling hebben gehaald. Als derde speerpunt leidde de woonvisie tot nieuwe prestatieafspraken met de corporaties. Goede samenwerking met corporaties is een belangrijke voorwaarde voor een woningmarkt in balans. De nieuwe prestatieafspraken voor 2020 zijn bijna afgerond en zijn gericht op concrete resultaten. De belangrijkste afspraken, zoals (tijdelijke) sociale huurwoningbouw en de druk op de sociale woningvoorraad, komen aan bod in de stand van zaken.
Dynamiek van de woningmarkt
Woningbouwprogramma; in aanbouw, gerealiseerd en gesloopt. Tabellen 1.1 en 1.2 laten zien dat in 2018 in alle kernen woningen zijn opgeleverd (beide tabellen onderaan te vinden)
In de periode 2019 tot en met 2021 zijn in de kernen Boerdonk, Boskant, Erp, Nijnsel, Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel woningen opgeleverd en/of is gestart met de bouw en volgt oplevering in 2020 of 2021. In 2019 zijn 26 woningen gesloopt. Tabel 1.2 geeft de sociale huurwoningbouwplannen weer t.o.v. de opgave
De opgave bedroeg 1.000 sociale woningen in 10 jaar waarbij de gemeente de eerste jaren extra inzet en 60% in de periode 2018-2023 (eerste 5 jaar) wil realiseren. Conclusie: Binnen 10 jaar zijn er voldoende plannen om 25% van het woningbouwprogramma in het sociale huursegment toe te voegen.
Regie op de woningbouwproductie
Er is dringend behoefte aan regie op de woningbouwproductie. De belangrijkste redenen hiervoor zijn:
1. Kwantitatief en kwalitatief wordt per kern niet conform woningbehoefte uit de woonvisie gebouwd;
2. De huidige woningbouwplannen zijn te eenzijdig;
3. Er wordt onvoldoende gekeken naar de mogelijkheden in de huidige bebouwing. Kansen voor transformatie, woningsplitsing, sloop en herontwikkeling vragen om aanpassen of stop zetten van andere plannen.
4. De gemeente beschikt over weinig bouwlocaties en is grotendeels afhankelijk van medewerking van derden: het belang van derden (financieel rendement) .komt niet altijd overeen met het belang van de gemeente (maatschappelijke meerwaarde).
Woningbouwregisseur
De woningbouwregisseur voert de regie op de woningbouwproductie. Hij doet dit samen met de gebiedsregisseurs. Zij stemmen af over de aan te jagen/versnellen locaties en over de te prioriteren/herijken locaties. Daarnaast bekijken zij of het huidige instrumentarium nog volstaat om ruimtelijke doelstellingen en doelstellingen uit de woonvisie te realiseren. Er wordt een nieuw instrumentarium ontwikkelt waar het ontbreekt en wel nodig is.
De woningbouwregisseur beheert de overzichtslijst met woningbouwprojecten en adviseert bij woningbouwplannen over de programmering. Het bestuur kan deze lijst als middel gebruiken om de woningbouwplanning te monitoren en regie te voeren op de gewenste beleidsdoelen uit de woonvisie. Begin 2020 ligt er een plan van aanpak hoe binnen de gemeente Meierijstad de komende jaren de regie per kern gevoerd gaat worden op de woningbouwproductie.
Woningbouw per kern
Voor alle kernen ligt er een woningbouwopgave voor de komende 10 jaar, verdeeld naar rato van het aantal inwoners per kern. De uitkomsten van de lokale behoefte per kern zijn vergeleken met de woningbouwplannen die er in de betreffende kern lagen. De opgave per kern is divers. Er wordt integraal en vanuit de totale portefeuille gestuurd op deze opgave, met per kern een passende aanpak. Voor iedere kern ligt er nu een voorstel hoe verder te gaan: plannen aanjagen, versnellen, prioriteren of herijken, met als doel om het programma aan te passen wanneer dat niet bij de geconstateerde behoeften aansluit.
Kernen waar voornamelijk scenario’s aanjagen/versnellen aan de orde zijn: In 2018 is per kern de concrete woonbehoefte in beeld gebracht. Het algemene beeld is dat er in vrijwel alle kernen vooral behoefte is aan betaalbare woningen voor starters en geschikte woningen voor senioren die door willen stromen. Focus is nu op het gesprek met partijen die woningbouw willen en kunnen realiseren in deze kernen en met grondeigenaren om te bekijken of zij aan de ontwikkeling van de woningen mee willen werken. Tegelijkertijd wordt bekeken welke mogelijkheden de gemeente heeft om zelf versneld woningbouw mogelijk te maken.
Kernen waar voornamelijk scenario's herijken/prioriteren aan de orde zijn: vanuit de behoefte om het teveel aan plannen in deze kernen terug te dringen, wordt bekeken wat herijking en prioritering van het programma betekent. Hiervoor wordt een plan van aanpak gemaakt dat in het begin van het eerste kwartaal 2020 aan de raad aangeboden wordt.
Bestaande en tijdelijke woningvoorraad
Het totale woonprogramma in Meierijstad kan ook aangepast worden met acties in de bestaande voorraad en hebben onze aandacht. In 2020 wordt beleid gevormd over woningsplitsing. Daarnaast worden de mogelijkheden bekeken van tijdelijke woningbouw en stellen hier een beleidskader over op.
Aanbod corporaties: 100 tijdelijke woningen
Eind 2017 hebben woningcorporaties Area, BrabantWonen en Woonmeij de gemeente Meierijstad het aanbod gedaan om op korte termijn 100 tijdelijke/flexibele sociale huurwoningen te realiseren. In de prestatieafspraken voor 2019 is opgenomen dat de corporaties dit aanbod gestand doen om waar mogelijk deze tijdelijke woningen te bouwen. In overleg met de gemeente is door de corporaties een selectie gemaakt van een viertal locaties; in elk van de vier grotere kernen één. Voor deze locaties is door de corporaties een uitvraag gedaan bij een tweetal leveranciers van verplaatsbare woningen. Begin 2020 ontvangen de corporaties deze plannen. Samen worden de plannen beoordeeld op haalbaarheid en kwaliteit. De verwachting is dat ontwikkeling van tijdelijke woningen op deze locaties financieel niet volledig haalbaar is voor de corporaties. Een volgende stap is bekijken waar er mogelijkheden zijn om het (financiële) gat te verkleinen. Als er nog een negatieve financiële component overblijft, wordt gezamenlijk bekeken hoe betrokken partijen een eventuele extra bijdrage kunnen leveren. Als er vanuit de gemeente een bijdrage nodig is, legt het college dat aan de gemeenteraad voor.
Woningmarktonderzoek
Begin 2019 is in regionaal verband het 4-jaarlijkse woonwensenonderzoek per gemeente uitgevoerd. De rapportages zijn in januari 2020 beschikbaar. Hiermee monitort het college de ontwikkelingen en kunnen beleid of aanpak bijsturen wanneer dat nodig is. Iedere drie jaar komt er ook een prognose provinciale bevolkings- en woningbehoefte uit. Op basis daarvan wordt bepaald hoeveel extra woningen in de regio nodig zijn. De nieuwe cijfers van deze prognose worden in 2020 bekend. Afhankelijk van de uitkomsten kan Meierijstad, binnen de gestelde kaders en in overleg met de regio, meer woningbouw in de juiste segmenten in het programma toelaten.
Werknemersonderzoek
Daarnaast wordt samen met een aantal grote bedrijven in Meierijstad de woonwensen onderzocht van lokale werknemers. Speciale aandacht in dit onderzoek is er voor de arbeidsmigranten die werkzaam zijn in deze bedrijven. In hoeverre sluit het bestaande woningaanbod en het nieuwbouwprogramma aan op de woonwensen die zij hebben? De eerste resultaten van het onderzoek verwacht het college in maart 2020.
Woonarena
In het voorjaar van 2020 wordt door de gemeente een eerste woonarena georganiseerd. Samen met marktpartijen, zorgen welzijnsorganisaties en corporaties worden ontwikkelingen besproken op woongebied. Een mogelijk thema is de druk op de woningmarkt en de gevolgen voor zogenaamde ‘spoedzoekers’.
Ouderen en wonen
De groep ouderen is groeiende. Er gebeurt al veel om ouderen te ondersteunen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Veelal in hun eigen woning, maar ook in toenemende mate in meer passende woningen. De rijksoverheid heeft een programma ‘Langer Thuis’ ingezet. In 2020 gaat het college kijken of het college voor Meierijstad, naast wat al gedaan wordt, nog zaken kan en wil oppakken om deze ontwikkeling wellicht nog beter te kunnen faciliteren. De behoefte aan nieuwe woonvormen voor ouderen in relatie tot bestaande woonvormen en de uitkomsten van het woonwensenonderzoek van de groep ouderen wordt daarin meegenomen. De mantelzorgwoningen kunnen in dat kader opnieuw bekeken worden.
Prestatieafspraken met corporaties
Sociale woningbouw
Het thema 'dynamiek van de woningmarkt' is door corporaties en huurders als belangrijkste thema van de afspraken aangemerkt. Daarom is hier een speciaal team voor ingericht: het realisatieteam dat zich richt op plannen en procedures van sociale woningbouw. Hierin nemen zowel corporaties als gemeente deel. Ook gemeente Meierijstad hecht veel waarde aan versnellen van de (sociale) woningbouw, maar wél op geschikte locaties en passend bij de woonbehoefte. Dat vraagt om een integrale afweging en continue monitoring en bijstelling. Het realisatieteam heeft in 2019 een monitoringsysteem opgezet alsmede prioritering in sociale woningbouwprojecten bepaald voor de komende jaren.
Beschikbaarheid en bereikbaarheid in alle kernen
Politieke ambities vragen om de mogelijkheid tot bouwen in alle kernen. Om dat mogelijk te maken leiden de nieuwe afspraken tot een beter beeld van de beschik- en bereikbaarheid van woningen in alle kernen en van verschillende groepen woningzoekenden. Ook de themabijeenkomst met de huurdersbelangenorganisaties in de tweede helft van 2020 staat in dit teken.
Monitoring en nieuwe afspraken
In augustus 2019 zijn de huidige prestatieafspraken 2019 – 2023 en de samenwerking gemonitord en geëvalueerd en zijn vervolgafspraken gemaakt. Op hoofdlijnen kwam dit neer op:
• Werkdruk op de huurdersverenigingen is te hoog
o Huurders nemen daarom niet meer deel aan de themawerkgroepen en richten zich op drie maal per jaar het tripartite overleg.
o Jaarlijks wordt een themabijeenkomst georganiseerd waarbij huurders het thema aangeven.
• Prestatieafspraken zijn in onvoldoende mate nagekomen of afgerond. Oorzaken daarvoor zijn het hoge aantal afspraken, het abstracte karakter van (veel) afspraken en het gebrek van een duidelijke eindverantwoordelijke, zowel ambtelijk als bestuurlijk.
o Per thema zijn daarom enkele zeer concrete jaarafspraken voor 2020 geformuleerd. Aan iedere afspraak is een verantwoordelijke kartrekker en bestuurder gekoppeld alsmede een einddatum. De totale kwantitatieve doelstelling staat voortaan centraal in de prestatieafspraken in plaats van de verdeling naar projecten. Die verdeling komt aan bod in het realisatieteam.
Medio november zijn de concept jaarafspraken besproken tijdens een driehoeksoverleg. Naar verwachting volgt er breed gedragen consensus vanuit alle organisaties en worden de nieuwe afspraken in januari getekend. Wanneer de afspraken definitief zijn, wordt u hierover geïnformeerd.
Communicatie
Reguliere woonpartners van gemeente Meierijstad zoals de woningbouwcorporaties, huurdersbelangenverenigingen en wijk- en dorpsraden, ontvangen persoonlijk een kopie van deze informatiebrief.
Duurzaamheidsconvenant
Duurzaamheid is een van de thema’s in de woonvisie, prestatieafspraken en regionale samenwerking. Samen met de lokale corporaties werkt het college in het eerste en tweede kwartaal van 2020 aan een duurzaamheidsconvenant.
Dynamiek van de woningmarkt
Woningbouwprogramma; in aanbouw, gerealiseerd en gesloopt. Tabel 1.1 en 1.2 laten zien dat in 2018 in alle kernen woningen zijn opgeleverd
In de periode 2019 tot en met 2021 zijn in de kernen Boerdonk, Boskant, Erp, Nijnsel, Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel woningen opgeleverd en/of is gestart met de bouw en volgt oplevering in 2020 of 2021. In 2019 zijn 26 woningen gesloopt. Tabel 1.2 geeft de sociale huurwoningbouwplannen weer t.o.v. de opgave
 |
