Onderzoek beschikbaarheid en betaalbaarheid sociale huurwoningen in NO-Brabant – vooral een verdelingsprobleem
Regio / Schijndel - De tien Noordoost-Brabantse woningcorporaties [Area, Kleine Meijerij, Huis & Erf, BrabantWonen, Goed Wonen Gemert, Mooiland, Peelrand Wonen, St. Joseph, Wovesto en ZorgGoedBrabant] bezitten in totaal ruim 42.000 woningen verdeeld over 21 gemeenten [waaronder in Schijndel]. Zij hebben de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen in de regio Noordoost-Brabant door bureau Atrivé laten onderzoeken. Doel van dit onderzoek is om te komen tot een ontwikkelkader voor toekomstig beleid van de woningcorporaties en de gemeenten waarin zij actief zijn. De uitkomsten van dit onderzoek, dat gisteren 25 november naar buiten kwam, en de mogelijke oplossingen vindt u hieronder en kunt u nalezen in de conclusies van de eindrapportage en de aanbevelingen die Atrivé heeft gedaan voor het toekomstig beleid van de genoemde woningcorporaties. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Woningcorporaties zijn zich altijd al bewust van de impact die het huurbeleid en de jaarlijkse huurverhoging heeft voor de financiële positie van hun huurders. De laatste jaren staan vooral door de maatregelen van het Rijk (de verhuurdersheffing) en de effecten daarvan op de huurverhoging volop in de schijnwerpers. Dit verscherpt, begrijpelijk, de discussie tussen corporatie en huurdersorganisaties op dit onderwerp. Mede door de toegenomen sociaal-economische problematiek voor juist de doelgroep van woningcorporaties ervaren de corporaties dit als serieuze signalen en willen zij op basis van goed inzicht samen hun verantwoordelijkheid nemen.
Onderzoek in gebied met 430.000 inwoners en 42.000 corporatiewoningen
Gezien deze ontwikkelingen heeft een tiental Oost-Brabantse woningcorporaties, werkzaam in een gebied met een totale populatie van circa 430.000 inwoners en 42.000 corporatiewoningen, door Atrivé onderzoek laten uitvoeren naar de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen in de regio.
Zij willen inzicht verkrijgen in de ontwikkeling daarvan; wat betekent dit voor de doelgroepen van de woningcorporaties en de mogelijke armoedeproblematiek die hier mee samenhangt. Tevens is het doel inzicht te krijgen in de mogelijkheden die corporaties hebben om voldoende betaalbare huurwoningen voor de doelgroep beschikbaar te krijgen en te houden.
Drie hoofdconclusies van het onderzoek
• De betaalbaarheidsproblemen, voor het onderzoeksgebied van Noord-Oost-Brabant zijn minder groot dan in de rest van Nederland.
• Er zijn wel degelijk bewoners (met name meerpersoonshuishoudens) die in de problemen zijn of dreigen te komen.
• Er is vooral sprake van een verdelingsprobleem (juiste mensen in juiste woning) en minder een aanbodprobleem.
Verantwoordelijk voor de betaalbaarheid
Corporaties zijn niet alléén verantwoordelijk voor de betaalbaarheid. Het Rijk heeft hier een rol. Instandhouding van de huurtoeslag en geen nieuwe heffingen zijn een belangrijke randvoorwaarde. Gemeenten hebben ook een verantwoordelijkheid, bijvoorbeeld met de gemeentelijke belastingen. Maar ook bewoners hebben zelf een verantwoordelijkheid (kiezen van passende woning, beheersing energiekosten)
Hoe nu verder?
De in het onderzoek vastgestelde problemen zijn in de onderzochte regio onderling verschillend. Voor de mogelijke oplossingen van de lokale problemen zijn in het rapport vele oplossingsrichtingen aangereikt. De deelnemende corporaties hebben met elkaar afgesproken om op lokaal niveau met de huurdersbelangenorganisatie en de gemeenten, maatwerk afspraken te gaan maken over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Het kan dan gaan om maatwerk op onder andere de volgende terreinen:
- Het aanpassen van het huurbeleid. De toewijzing van onze woningen voor mensen die de woningcorporaties écht nodig hebben (zowel bij toewijzing, maar mogelijk ook met stimulansen voor doorstroming).
- Afspraken over beschikbaar en betaalbaar aanbod.
- De inzet 'op energetische maatregelen' om de totale woonlasten te beperken.
- Met de gemeenten onderzoeken welke aanvullende maatregelen nodig zijn om de doelgroep waar bovengemiddelde betaalbaarheidsrisico’s ontstaan (met name gezinnen) te helpen.
Regionaal maatwerk
De komende maanden krijgen de gemeenten en de huurdersorganisaties een toelichting op het rapport en gaan partijen het gesprek aan om tot lokale/ regionale maatwerkafspraken te komen.
Onderzoek
Het onderzoek is uitgevoerd door Atrivé [adviesbureau op het domein van wonen] uitgevoerd bij de corporaties Area, Kleine Meijerij, Huis & Erf, BrabantWonen, Goed Wonen Gemert, Mooiland, Peelrand Wonen, St. Joseph, Wovesto en ZorgGoedBrabant.
Definitie 'betaalbaarheidsrisico'
Huishoudens die te weinig overhouden om te voorzien in de basisbehoeften en, afhankelijk van de definitie, sociale participatie zoals vastgesteld door het Nibud, hebben een betaalbaarheidsrisico. Dat houdt in dat bezuinigd moet worden op uitgaven die het Nibud noodzakelijk acht. Deze bezuinigingen kunnen worden opgevangen door bijvoorbeeld geld te ontvangen van familie/derden, bezuinigen op behoeften (met name reserveringskosten en sociale participatie) of nog scherper te letten op andere uitgaven.
Rapport 'Betaalbaarheid en beschikbaarheid sociale huurwoningen in Noordoost-Brabant'
CONCLUSIES
• Vertrekpunt
1. In Noordoost-Brabant is minder sprake van armoede afgezet tegen de provincie en de rest van Nederland. Het aandeel sociale minima is ten opzichte van het totaal aantal inwoners in Noordoost-Brabant namelijk lager dan het landelijk en provinciaal gemiddelde. Een groot gedeelte van de huurders (met name huurtoeslagontvangers) wordt gerekend tot huishoudens die met armoede te maken hebben, zeker wanneer de armoedegrens '120% van het sociaal minimum' wordt gehanteerd. De hoogte van het inkomen zegt echter nog niet direct iets over betaalbaarheidsrisico’s.
2. De sociale doelgroep (inkomen < € 34.678,-) maakt overeenkomstig het landelijk gemiddelde voor ongeveer 72% uit van de bewoners van corporatiewoningen. Deze sociale doelgroep is opgebouwd uit de primaire doelgroep (huurtoeslagontvangers) en secundaire doelgroep, die respectievelijk 50% en 22% van de corporatiewoningen bewonen. De overige groep bestaat uit midden- en hogere inkomens.
3. Ten opzichte van de totale woningvoorraad is in alle gemeenten het aan-deel corporatiewoningen lager dan het landelijk gemiddelde (31%). Bovendien is ook grofweg de helft van de sociale doelgroep woonachtig buiten de corporatiesector.
4. In Noordoost-Brabant worden minder corporatiewoningen verhuurd dan het landelijk gemiddelde. Binnen de verhuringen valt het lage aandeel tot de kwaliteitskortingsgrens (voor alleenstaande jongeren onder de 23 jaar) op. Qua middeldure huur (tot € 699,48) is het beeld overeenkomstig het Nederlands beeld.
5. Energielasten in Noordoost-Brabant liggen lager dan het landelijk gemiddelde. Uitgaande van een middenscenario voor energie, gebaseerd op energieprijsstijgingen zullen de maandelijkse lasten voor energie met € 27,- tot € 51,- stijgen naar 2020, afhankelijk van het woningtype en aantal bewoners.
• Betaalbaarheid
6. Aan de hand van de door het Nibud opgestelde betaalbaarheidsgrenzen 'basisbehoeftegrens' en 'sociale participatiegrens' wordt het huishoudboekje van de huurder centraal gesteld. Dit levert een ander beeld op dan wanneer de woonlastenquote wordt gehanteerd.
7. In deze regio moet 11% van de huishoudens in corporatiewoningen bezuinigen op de basisbehoeften. Daarnaast moet 11% van de huishoudens bezuinigen op sociale participatie. In totaal moet dus 22% van de bewoners van corporatiewoningen in min of meerdere mate bezuinigen.
8. De betaalbaarheidsrisico’s komen het meeste voor bij huurtoeslagontvangers. In eengezinswoningen geldt dit voor 40% van de huishoudens als ten minste de sociale participatie wordt gerekend, bij meergezinswoningen is dit 30%. Bij de doelgroep die geen huurtoeslag ontvangt zijn het vooral gezinnen die betaalbaarheidsproblemen kennen, al blijft dat beperkt tot het bezuinigen op sociale participatie.
9. Het zijn vooral samenwonenden tot de AOW-leeftijd en gezinnen die betaalbaarheidsproblemen kennen vanwege hogere kosten voor levensonderhoud, zoals vastgesteld door het Nibud. Dat is voornamelijk het geval in eengezinswoningen.
10. De huishoudens die op dit moment betaalbaarheidsproblemen hebben zien deze problemen groeien, voornamelijk door een stijgende huurprijs en stijgende energiekosten. Als de huren worden verhoogd tot de streefhuur, zullen de betaalbaarheidsrisico’s groter worden voor de doelgroep die verhuist naar een (andere) sociale huurwoning. Daarbij is opgenomen dat de gemeentelijke heffingen niet zullen stijgen. Indien de streefhuren worden gehanteerd, stijgt de betaalbaarheidsproblematiek naar 33%, waarvan 14% op basisbehoeften zou moeten bezuinigen. Ook in dit toekomstig scenario ligt het zwaartepunt van de betaalbaarheidsrisico’s bij huurtoeslagontvangers.
11. Huurders in eengezinswoningen hebben grotere betaalbaarheidsproblemen dan huurders in meergezinswoningen. Het verschil tussen deze woningtypen neemt richting de toekomst verder toe doordat de woonlasten voor eengezinswoningen harder stijgen, afgaande op de streefhuren en stijgende energieprijzen.
• Beschikbaarheid
12. De sociale doelgroep neemt licht toe naar 2020. Minder dan de helft van de sociale doelgroep woont momenteel in een sociale huurwoning, het andere gedeelte woont in de koopsector of particuliere huurwoning. De samenstelling van de sociale doelgroep is in 2020 sterk veranderd ten opzichte van het huidige beeld. Belangrijkste wijziging is de toename van het aantal alleenstaande en samenwonende ouderen boven de AOW-leeftijd. Dit is de groep die, zoals uit deze analyse naar voren komt, minder vaak betaalbaarheidsproblemen kent. Ondanks de lichte groei van de sociale doelgroep zitten de woningcorporaties ruim in hun jasje. De omvang van de sociale doelgroep die momenteel in een huurwoning woont is kleiner dan het aantal huurwoningen. Nu zitten er nog veel midden- en hogere inkomens in de huurwoningen. Dit zal naar de toekomst toe minder worden.
• Match betaalbaarheid en beschikbaarheid
13. Op basis van betaalbaarheidscriteria, zouden veel corporatiewoningen kunnen worden verhuurd boven de liberalisatiegrens aan huidige huurders. Het grote aandeel woningen dat tot de aftoppingsgrenzen wordt verhuurd, zou voor een deel van de bewoners voor een hoger bedrag kunnen worden verhuurd zonder dat zij hierdoor direct betaalbaarheidsrisico’s lopen.
14. Er is sprake van een theoretisch overschot, dat naar de toekomst – naar verwachting – steeds meer werkelijkheid zal worden, mits het huidige landelijke beleid standhoudt.
15. Het grote verschil tussen de streefhuren van eengezinswoningen en meergezinswoningen zorgt er op termijn voor dat huishoudens met een krappe portemonnee niet meer in eengezinswoningen kunnen wonen.
16. Het surplus aan woningen tot de aftoppingsgrens zou gezien het beeld van het gemiddelde inkomen eerder ten goede moeten komen aan woningen tot de liberalisatiegrens, afgaande op betaalbaarheid. Qua marktvraag kan de verhouding heel anders liggen. Dat is niet opgenomen in dit onderzoek.
• AANBEVELINGEN VANUIT ATRIVÉ
"Dit rapport vormt een basis voor de betrokken woningcorporaties om de betaalbaarheidsrisico’s verder te beperken. Aan de hand van deze uitkomsten geven we een aantal handvatten waar woningcorporaties gebruik van kunnen maken. Dit betreft maatwerk, per woningcorporatie zal een afweging gemaakt moeten worden aan welke (beleids)knoppen (verder) gedraaid zal moeten worden:
1. Het omgaan met betaalbaarheidsrisico’s behoort primair tot de verantwoordelijkheid van de huurder. Voor de sociale doelgroep nemen wij waar dat het overgrote deel van de huren binnen de woonlasten een belangrijk deel uitmaakt en dat deze de afgelopen jaren sterk zijn gestegen. Woningcorporaties voelen zich genoodzaakt om deze problematiek in hun beleid op te nemen. Dit zou evenzeer moeten gelden voor gemeenten, waterschappen, rijksoverheid (energiebelasting, toeslagen, verhuurdersheffing) en andere semipublieke instellingen die ook gedeeltelijk de hoogte van de woonlasten bepalen. Alhoewel gemeenten al actief zijn met sociaalminimabeleid, kan het onderwerp prominenter op de volkshuisvestelijke agenda van betrokken partijen.
2. Door het nog nauwer samenwerken tussen woningcorporaties, gemeenten en huurdersverenigingen op dit thema kan meer aandacht worden geschonken aan budgetbewustwording.
3. Pas een gedifferentieerde streefhuur toe voor eengezinswoningen en meergezinswoningen in plaats van een algeheel streefhuurpercentage. De uitkomsten laten zien dat de lasten voor huishoudens in een eengezinswoning sneller toe zullen nemen dan bij meergezinswoningen het geval is. Het gat tussen beide woningtypen wordt daarmee groter, waardoor een deel van het corporatiebezit onbereikbaar wordt voor meerpersoonshuishoudens. Elke corporatie kan hier zijn eigen beleid invoeren.
4. In lijn met het eerste punt, bevelen we aan de mogelijkheden te onderzoeken voor het treffen van energetische maatregelen. We vragen wel aandacht voor het volgende. Er zijn immers ook voorbeelden van corporaties die enerzijds het energieverbruik bij huurders hebben weten te beperken, maar anderzijds wel worden geconfronteerd met een toename aan WWS-punten die worden toegekend op basis van de woningkwaliteit. Met uiteindelijk een mogelijk huurprijsopdrijvend effect. Onder aan de streep hebben huurders op die manier daardoor nog geen profijt van lagere energiekosten. Als de energietarieven op langere termijn stijgen, zullen ze mogelijk wel profiteren.
5. Het is niet juist om te stellen dat dé huurder een probleem heeft. Binnen specifieke doelgroepen nemen we wel betaalbaarheidsrisico’s waar. Zo is een duidelijke tendens zichtbaar dat meerpersoonshuishoudens (voornamelijk met kinderen) de grootste betaalbaarheidsrisico’s hebben. Woningcorporaties kunnen in prestatieafspraken met gemeenten afspreken dat deze doelgroep beter gefaciliteerd moet worden. Dat kan bijvoorbeeld door sterker te communiceren welke woningen bij welke doelgroep passen, maar ook dat de laagste inkomensgroep steun krijgt voor bepaalde lasten. Gemeenten geven bijvoorbeeld kortingen op riool- en zuiveringslasten en verstrekken ook kortingspassen voor gemeentelijke voorzieningen.
6. Er lijkt sprake van een verdelingsprobleem. Enerzijds zijn er voldoende betaalbare woningen, anderzijds is er sprake van serieuze betaalbaarheidsrisico’s bij een deel van de huurders. Het is aanbevelenswaardig dat corporaties de mogelijkheden onderzoeken die een mogelijke oplossing zijn voor dit probleem. Te denken valt bijvoorbeeld aan het vrijmaken van een bedrag voor huishoudens die nu in een te dure corporatiewoning wonen, maar ook geen geld hebben om te verhuizen naar een goedkopere woning. Een andere mogelijkheid kan zijn een tijdelijke inkomensafhankelijke huurverhoging in te voeren voor midden- en hogere inkomens, wat ten goede komt aan deze huishoudens met betaalbaarheidsproblemen die hiervoor zelf bij de corporatie moeten aankloppen. Door middel van een stimulering om passend te wonen op basis van inkomen, kan het deze huishoudens over de streep trekken.
7. Volgens de Huisvestingswet is het hanteren van passendheidscriteria op basis van inkomen of huishoudentype niet toegestaan. De uitkomsten van dit onderzoek laten echter zien dat dit in deze tijd wel gewenst is. We bevelen de woningcorporaties dan ook aan gezamenlijk het verdelingsvraagstuk kenbaar te maken bij Aedes en de Woonbond. Daarnaast komt naar voren dat voornamelijk gezinnen op basis van betaalbaarheid een woning tot de kwaliteitskortingsgrens nodig hebben om te voorzien in hun levensbehoeften, terwijl deze in realiteit alleen voor jongeren tot de 23 jaar bestemd zijn."
