Woningbouw met behoud van de kracht van Schijndel
Meierijstad - De druk op de woningmarkt is groot, ook in Schijndel. Er is behoefte aan alle soorten, typen en prijsklassen van woningen. Tot 2028 ligt er een opgave om binnen de kern Schijndel nog minimaal 700 woningen te realiseren. Het college van burgemeester en wethouders wil graag invulling geven aan de vraag en daarnaast zorgen dat de typerende Schijndelse dorpsidentiteit behouden blijft zo maakt de gemeente gisterenmiddag bekend. Om dat op een passende manier te doen, is een stedenbouwkundig kader opgesteld. Deze ruimtelijke bouwsteen is een vervolg op de structuurvisie van 2012 en moet zorgen dat initiatieven met betrekking tot woningbouw voldoen aan een aantal kwaliteitscriteria. Inbreiding is daarbij het uitgangspunt. Omdat er op korte termijn behoefte is aan nieuwbouw is daarnaast uitbreiding nodig.Voor deze uitbreiding komen locaties in aanmerking die een kwalitatieve verbetering voor het dorp betekenen. Daarvoor komen de transformatie van de westelijke rand en een uitbreiding aan de zuidzijde, onder voorwaarden, als mogelijkheid in aanmerking. Kwaliteit en snelheid is het credo. U vindt hieronder een aantal passages uit het verschenen rapport 'De ruimtelijke bouwsteen voor Schijndel voor de omgevingsvisie' van 24 maart 2020 waarin de uitbreiding/inbreiding en transformatie van mogelijke bouwlocaties wordt behandeld. Tot slot vindt u een handzaam lijstje van mogelijke bouwlocaties aangeleverd door politieke partij Hart.
Toekomstbestendig bouwen
Schijndel is ontstaan tussen de beekdalen van de Aa en de Dommel. De kern bestaat uit een lang gerekt lint en aan weerszijde woonwijken. Zowel aan de oostzijde als aan de westzijde dringt het landschap in de vorm van groene wiggen diep de bebouwde kom in. Door de meanderende rafelige dorpsrand liggen veel woningen aan het landschap. Het behoud van de groene wiggen is een voorwaarde voor het behoud van de identiteit en ruimtelijke kwaliteit van Schijndel. Ook bij nieuwe ontwikkelingen dient deze structuur te worden gerespecteer, aldus het college.
Visie op de opgaven voor de toekomst (24 maart)
Het eikenblad als beeldmerk is leidend bij alle toekomstige ontwikkelingen: rafelrand en groene wiggen behouden. Ook bij nieuwe ontwikkelingen de randlengte met het landschap zo groot mogelijk houden. Dat betekent lobben handhaven, groen houden.
Compact en verbonden Schijndel
De belangrijkste opgave van circa 700 woningen kan onder voorwaarden kwaliteit toevoegen aan het dorp. Voor alle nieuwbouw is maatwerk de norm, met flexibiliteit en ruimte voor nieuwe ideeën en vooral duurzaam ruimtegebruik. Maatwerk, omdat in een bestaand kleinschalig dorp de nieuwe bebouwing zich moet voegen in de morfologie van het dorp. Potentiële locaties zijn in beeld gebracht en onderzocht op ruimtelijke haalbaarheid en verbetermogelijkheden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit en milieu. De bebouwing moet op dorpse wijze kunnen worden ingepast in de omgeving, met voldoende parkeren en groen en differentiatie van woningtypen. Dat betekent:
• compact blijven bouwen, dus in de kern
• aantallen en open ruimte/groen in goed evenwicht
• ook een meerwaarde voor de hele gemeenschap/dorp
• inbreiding vraagt tijd. Voor de kortere termijn is wellicht beperkte uitbreiding nodig met respect voor de elf kernwaarden.
De visie op duurzaamheid zit in alle acties en beslissingen verweven, waarbij gekeken wordt naar de sociale dimensie, de economische dimensie en de ecologische dimensie. Verduurzaming op het gebied van verkeer en vervoer hoort eveneens bij de plannen. De focus ligt dan op, op maat gesneden, collectieve vervoersvormen (o.a. deelauto's) en ook op snel individueel vervoer op basis van nieuwe brandstoffen (elektrische fietsen, scooters en mini-auto's). De opgaven voor de toekomst worden duurzaam uitgevoerd, dragen bij aan de kwaliteit van het dorp en zijn toekomstbestending. De kernkwaliteiten van het dorp Schijndel blijven overeind of worden versterkt.
De woningbouwopgave
Inbreiding is een manier van bouwen die al decennialang kenmerkend is voor Schijndel. Veel binnenterreinen werden al omgevormd tot nieuwe woongebieden, de één beter geslaagd dan de ander. Gezien de hogere ligging van Schijndel ligt het nog steeds voor de hand om in te zetten op herontwikkeling en transformatie binnen de bebouwde kom. Hiermee kunnen door integrale planvorming ruimtelijke en/of milieuknelpunten worden opgelost en ruimtelijke kwaliteit worden verhoogd.
Bij inbreidingen ontstaat er versterking van het draagvlak voor voorzieningen. Doordat de locatie een kwaliteitsverbetering krijgt zal dat doorwerken in de woonkwaliteit van omliggende woningen en mogelijk ook waardevermeerdering als gevolg hebben. Inbreiding dient ingebed te worden in de morfologie van het dorp. Dat betekent dat de paden door woongebied aansluiten op de aanwezige langzaam verkeersstructuur, dan wel een nieuwe structuur moet toevoegen. De 'doorwaadbaarheid' van het dorp wordt verbeterd door het verbindingennetwerk voor langzaam verkeer fijnmaziger te maken.
Naast woningbouw moet er voldoende groen en ruimte blijven. Ruimte en groen is nodig voor de directe woonkwaliteit, maar is zeker nodig in verband met duurzaamheid/ klimaatadaptatie. Bovendien is de parkeernorm in een landelijk dorp als Schijndel hoog. Ook dit moet in de directe woonomgeving op aanvaardbare wijze worden opgelost.
Inbreiding
Voorwaarde is ook dat Schijndel haar eigen, specifieke dorpse identiteit behoudt. Daartoe is continuering noodzakelijk van de Schijndelse traditie van zorgvuldig ruimtegebruik, kwaliteitseisen stellen aan de bebouwing, kwaliteit voor kwantiteit, het respecteren en versterken van landschappelijke en cultuurhistorische waarden.
Op een aantal binnenterreinen in de dorpskern liggen kansen voor inbreiding. Voor een zorgvuldige en duurzame inbreiding zijn heldere randvoorwaarden en ruimtelijke kaders nodig, waarbij de elf kernwaarden in acht worden genomen.
Herstructurering
Bij herstructurering van buurten is vaak een aanjager nodig. Herstructurering heeft de grootste kans van slagen wanneer er een mix van van renovatie, sloop-nieuwbouw en inbreiding kan plaatsvinden, waarbij dezelfde randvoorwaarden gelden.
Transformatie
Bij transformatie gaat het veelal om omvorming van bestaande bebouwing naar woonbebouwing. Het kan gaan om cultureel erfgoed zoals bijvoorbeeld kerken, kloosters of scholen. Ook voormalige bedrijfspanden/winkelpanden kunnen hier, onder voorwaarden, voor in aanmerking komen. Ook hiervoor geldt maatwerk. Aantallen en soorten woningen moeten passen bij de vraag. Parkeren, groene (openbare) ruimte en ontsluiting moeten op orde zijn en het moet een meerwaarde voor de directe omgeving opleveren.
Dorpsuitbreiding
Dorpsuitbreiding is alleen dan aan de orde, wanneer naast de andere genoemde opties versnelling noodzakelijk blijkt. Het is dan denkbaar dat er aan de rand van het dorp een uitbreiding van 40 a 50 woningen komt. Ook hiervoor geldt dat dit bij voorkeur op locaties kan waar ruimtelijke/ milieu knelpunten worden opgelost en ruimtelijke kwaliteit wordt toegevoegd. Een nieuwe uitbreiding moet vanzelfsprekend aansluiten op het bestaande dorpse weefsel met een optimale bereikbaarheid voor langzaam verkeer. Ook moet de locatie een bijdrage leveren aan de verlenging van de rand van het dorp en de vorming van landschappelijke lobben.
Provincie
De Provincie Noord-Brabant heeft in het verleden zoekgebied aangewezen voor uitbreiding in zuidelijke richting. Deze locatie Hooghekke is een mooi landschap ten zuiden van het Duits Lijntje. Woongebieden en bedrijventerreinen blijven door dit open gebied van elkaar gescheiden en de randlengte van het dorp wordt hier behouden. Meer voor de hand ligt een uitbreiding in westelijke richting. Mocht toch bebouwing noodzakelijk zijn in Hooghekke vanwege versnelling van de woningbouw moet rekening worden geboden met afstand tot het Duits lijntje en geen geluidswerende voorzieningen langs de Structuurweg en de lobbenstructuur versterken: in kleine clusters op landschappelijke wijze.
Hier kan woningbouw de kwaliteit van het dorp versterken. Nieuwbouwbuurten in dit gebied liggen nabij onderwijsvoorzieningen en de centrumvoorzieningen van Schijndel. Deze zijn goed bereikbaar voor langzaam verkeer, doordat er geen zware verkeersbarrières zijn en doordat er vele aanleidingen zijn om de nieuwbouwbuurten op het verbindingennetwerk van aangrenzende buurten aan te sluiten. De uitbreidingsmogelijkheden liggen in de buurt van de aansluiting van de Europalaan op de Structuurweg, waarover het autoverkeer wordt afgewikkeld. Hier kan woningbouw de kwaliteit van het dorp versterken. Nieuwbouwbuurten in dit gebied liggen nabij onderwijsvoorzieningen en de centrumvoorzieningen van Schijndel. Deze zijn goed bereikbaar voor langzaam verkeer, doordat er geen zware verkeersbarrières zijn en doordat er vele aanleidingen zijn om de nieuwbouwbuurten op het verbindingennetwerk van aangrenzende buurten aan te sluiten. De uitbreidingsmogelijkheden liggen in de buurt van de aansluiting van de Europalaan op de Structuurweg, waarover het autoverkeer wordt afgewikkeld.
Uitwerking woningbouwopgave
Ruimtelijke uitgangspunten voor de woningbouw
Voor de woningbouwopgave komen daaruit de volgende ruimtelijke uitgangspunten voort:
1. "Bij alles wat we doen rekening houden met de effecten op 'elders' en 'later' " (Duurzaamheidsvisie)
2. Bij alle nieuwbouw moet worden aangesloten op de Woonvisie van Meierijstad (Woonvisie)
3. Nieuwe woonbebouwing wordt ontwikkeld tezamen met nieuwe groenvoorzieningen, voldoende parkeren, rekening houden met voetgangers, sociale veiligheid, verlichting, waterberging en voldoende ruimte voor boomclusters, straten met groen en bomen en groene erfscheidingen tussen private domein en het publieke domein. Waar mogelijk worden bestaande boomstructuren versterkt. Bij de inrichting biodiversiteit nastreven aansluitend op de Duurzaamheidsvisie Meierijstad.
4. Nieuwbouw past binnen het karakteristieke Schijndelse dorpse bouwen: kleine bebouwingskorrel met afwisselend programma op relatief grote kavels. Voortuinen en groene erfscheidingen. De kavels liggen met hun voorzijde aan openbaar gebied.
5. De openbare ruimtestructuur van nieuwbouwbuurten sluit op een vanzelfsprekende manier aan op het bestaande netwerk van Schijndel.
6. Nieuwbouw bevordert, waar mogelijk, versterking van het fijnmazig netwerk van openbaar gebied in het dorp . Daarbij worden historische paden die verloren zijn gegaan, zoals kerkpaden, waar mogelijk hersteld.
7. Uitbreiding versterkt de groenstructuur van Schijndel: de meanderende dorpsrand en de structuur van groene wiggen.
8. De relatie vanuit de bebouwing met het landschap blijft bij uitbreiding aanwezig.
9. Waar mogelijk continuïteit aanbrengen in de langzaam verkeerverbindingstructuur tussen het dorp en het buitengebied.
10. Bestaande wegen, die een andere functie krijgen door de realisatie van nieuwbouw, krijgen tegelijkertijd een aangepaste inrichting.
11. De gemeentelijke sneltoetscriteria van Meierijstad zijn van toepassing.
12. De Schijndelse spelregels op straatniveau zijn van toepassing voor een duurzame, leefbare, mooie leefomgeving met toekomstwaarde.
Hoofdstraat binnenterreinen
Twee grote binnenterreinen ter weerszijden van de Hoofdstraat zijn in de loop van de tijd van een agrarisch functie gewijzigd in opslagterreinen. Dit extensieve, laagwaardige terreingebruik is niet gewenst in de dorpskern. Functieverandering naar woningbouw biedt kansen voor Schijndel:
- Versterking van het draagvlak van de voorzieningen in het dorp.
- Doortrekken van langzaam verkeerverbindingen over het binnenterrein.
- Groenvoorzieningen op het binnenterrein, die ook ten behoeve van de bestaande woningbouw een functie krijgen.
- De molen van Schijndel, onderdeel van het cultureel erfgoed van het dorp, wordt beter bereikbaar en beleefbaar en komt aan een aantrekkelijke groenvoorziening te staan.
Inbreiding
• Hopstraat
Aansluitend aan de bebouwingsstructuur van lange schuren haaks op de weg kunnen hier woningen worden gebouwd in korte rijen met ieder een eigen aansluiting op de weg. Parkeren gebeurt aan/op het erf. Vanuit de achterliggende wijk doorzichten naar het landschap van de groene wig.
• Locatie tussen Kloosterpark en Schootsestraat in Schijndel
Tussen Kloosterpark en Schootsestraat (ca 50 woningen)
Deze uitbreidingslocatie aan de westrand van Schijndel ligt aan het Kloosterpark en de Schootsestraat, die de locatie met het dorpscentrum verbindt. De locatie ligt achter en ten zuiden van de klompenfabriek, deels in het achter de klompenfabriek gelegen populierenbosje, het productiebos voor de klompen. Het populierenbos wordt uitgebreid als groene setting voor de nieuwe woonbuurt en stevige groene rand van het Kloosterpark. De woonbuurt wordt een kleinschalig opgezet woonpark, waar, naast prive-tuinen, veel collectief openbaar groen de woonomgeving vormt.
• Meijgraaf
In het park liggen mogelijk 7-9 woningen die grenzen aan het landschap. De weg ontsluit enerzijds de woningen en maakt anderzijds een kortsluiting tussen twee delen van het dorp. De weg wordt begeleid door een bomenrij.
Vossenberg/Kajuit Op deze locatie is het de opgave om het buurtpark te verbeteren en nieuwbouw aan de buurt toe te voegen. De nieuwbouwwoningen worden aan het park gesitueerd, zodat er sociale controle op deze ruimte komt. Door het vernieuwde park wordt een oude oost-west verbinding hersteld, die was afgebroken ter hoogte van de Papaverstraat, bij de realisatie van de woonbuurt in de jaren tachtig. Zo ontstaat er weer een doorgaande oost-west fietsverbinding en verbinding van de huidige bomenrijen op de routes aan weerszijden van het park.
• Vossenberg/Kajuit
Op deze locatie is het de opgave om het buurtpark te verbeteren en nieuwbouw aan de buurt toe te voegen. De nieuwbouwwoningen worden aan het park gesitueerd, zodat er sociale controle op deze ruimte komt. Door het vernieuwde park wordt een oude oost-west verbinding hersteld, die was afgebroken ter hoogte van de Papaverstraat, bij de realisatie van de woonbuurt in de jaren tachtig. Zo ontstaat er weer een doorgaande oost-west fietsverbinding en verbinding van de huidige bomenrijen op de routes aan weerszijden van het park.
Herstructurering
• Hoevenbraak
De wijk Hoevenbraak is aan renovatie toe. De woningcorporatie bereidt plannen daartoe voor. Om te kunnen starten moeten er mogelijkheden zijn om huidige bewoners eerst door te laten verhuizen. Genoemde inbreidingslocaties bieden daartoe mogelijkheden.
Transformatie
• Bolsius terrein
De kaarsenproductie van Bolsius is al lange tijd verplaatst uit het dorp. De productiehallen staan nu nog achter het hoofdkantoor van Bolsius. Onderzocht wordt of het gebied met de hallen erop getransformeerd kan worden in een woningbouwlocatie. Deze plek in het dorp nodigt uit om er losse bebouwing in het groen te plaatsen. Zo wordt bebouwing mooi ingepast in een gebied met veel losse gebouwen, met collectieve (groene) ruimten ertussen. Hier zijn gestapelde woningen te realiseren in drie compacte bouwblokjes van drie bouwlagen, afgedekt met een kap. Om voldoende parkeerplaatsen te kunnen realiseren, dienen zowel onder als naast de bouwblokjes parkeervoorzieningen te komen.
Woningbouwlocaties Schijndel - mogelijke uitbreidingen van Schijndel (bron politieke partij Hart)
De locaties voor woningbouw in Schijndel zijn bekend. Verrassend is dat ondanks eerder gesputter ook locatie Hooghekke aan de zuidkant van Schijndel kans maakt.
Het rapport 'Een bouwsteen voor Schijndel' gaat over de ruimtelijke ontwikkeling van Schijndel tot 2028. Hart wilde nu voornamelijk weten hoe het met de woningbouw zit.
De locaties op een rijtje.
1. Hoofdstraat: het huidige tankstation TinQ en het voormalige garagebedrijf daarachter
2. De 'oksel' tussen Hoofdstraat, Voortstraat en Toon Bolsiusstraat, met behoud van een groot deel van de bestaande huizen en winkels
3. Tussen Hopstraat en Hopveld: Janssen De Jong heeft hiervoor al een plan gepresenteerd aan buurtbewoners. De nabijgelegen groene wig blijft onaangetast
4. Tussen Schootsestraat en Kloosterpark: ruimte voor maar liefst 50 woningen
5. Meijgraaf: wordt komende donderdag besproken in een van de raadscommissies
6. Voormalige basisschool De Vossenberg, Papaverstraat: in het rapport wordt deze locatie genoemd voor woningbouw, geen woord echter over een combinatie met een te bouwen buurthuis
7. Hoevenbraak: het rapport rept van een forse renovatie van woningen. De huidige bewoners moeten tijdens die opknapbeurt verhuizen en daarvoor zouden in de wijk diverse inbreidingslocaties zijn. Er worden geen specifieke plekken genoemd
8. Terrein Bolsius, Kerkendijk: er worden geen kaarsen meer geproduceerd, maar de productiehallen staan er nog wel. Het idee is rondom de kantoren huizen te bouwen
9. Uitbreidingslocaties: Er zijn vier locaties getekend voor uitbreiding, te weten:
a. Hooghekke (tussen Hulzenbraak III en de Structuurweg)*
b. beide zijden van de Schootsestraat tussen de huidige bebouwde kom en de Putsteeg
c. tussen het Eldecollege en Woonboerderij Schijndel
d. de driehoek Teeuwishoek, Langstraat en Plein
*Wat Hooghekke betreft maakt het college wel wat voorbehouden. Het gemeentebestuur houdt deze plek het liefst open, maar wil ermee instemmen omdat de bouwplannen snel te realiseren zijn. Het college wil op deze plek echter geen geluidsschermen en dus moeten de te bouwen huizen niet te dicht bij de Structuurweg worden gebouwd. Ook wordt enige afstand tot het Duits Lijntje gewenst.
Aldus politieke partij Hart.
 |
| Dorpsstructuur maart 2020: Gearceerd de mogelijke uitbreidingen van Schijndel |
 |
| Toekomstige ontwikkeling eikenblad |
 |
| Structuurvisie geel = wonen |
|
